Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов: что в них входит

Гарантийные обязательства застройщика по устранению недостатков

Собравшись совершить такую дорогостоящую покупку, как квартира или дом, необходимо ознакомиться с законодательными положениями, регулирующими вопросы купли-продажи жилой недвижимости.

Это, прежде всего, федеральный закон «О защите прав потребителей», федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положения Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый из этих законов затрагивает порядок и правила сдачи объекта недвижимости застройщиком покупателю, а также регулирует порядок заключения договора, и отражает права и обязанности каждой из сторон процедуры.

Какие обязательства есть у застройщика по исправлению недостатков в соответствии с договором на гарантийное обслуживание?

Обязательства застройщика перед покупателем по гарантии отражены, непосредственно в седьмой статье Федерального закона № 214 ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года.

Но часто, в процессе обживания нового дома или квартиры, можно столкнуться с разного рода проблемами, вызванными ошибками или недочетами в строительстве. Это может быть недостаточная вентилируемость помещения, которая приводит к накоплению конденсата и появлению плесени, образование трещин на внутренней или внешней отделке стен, не работающее встроенное оборудование, протекающая крыша или неровность стен. Поводов для обращения к застройщику с претензией может быть сколько угодно.

Застройщик несет всю ответственность за то, чтобы строительный объект соответствовал условиям заключенного договора и строительным регламентам. Он должен передать покупателю недвижимый объект, который будет безопасен для человека, и чтобы при заезде покупателю не пришлось столкнуться с недоделками, которые будут доставлять неудобства в обустраивании жилья.

На каждый приобретаемый объект недвижимости застройщиком дается определенный срок гарантии, на протяжении которого можно обратиться в строительную компанию с жалобами и претензиями. В течение всего срока гарантии, застройщик должен за свой счет устранить все дефекты, которые будут выявлены покупателем в процессе эксплуатации. Стороны могут регулировать срок гарантии обоюдно при заключении договора купли-продажи.

При передаче недвижимости покупателю заполняется акт сдачи готового помещения. Гарантия распространяется не только на само помещение, но и на все элементы, установленные застройщиком.

Например, пластиковые окна, двери, кондиционеры, внутреннюю отделку. Гарантия на все элементы помещения составляет не меньше трех лет с момента сдачи недвижимости покупателю. Гарантия на встроенные элементы снимается только в том случае, если покупатель самостоятельно внесет изменения в конструкцию или полностью поменяет элемент.

Что не входит в гарантию застройщика?

Но не со всеми претензиями и жалобами можно обратиться к застройщику.

Гарантия не распространяется при возникновении следующих факторов:

  • Естественная амортизация здания в процессе эксплуатации;
  • Понижение эксплуатационных качеств;
  • Нарушение правил использования жилого помещения;
  • Несоблюдение правил монтажа сантехнического оборудования, а также неправильное использование;
  • Повреждения установленного застройщиком оборудования, к которому не было претензий в момент сдачи здания;
  • Повреждения внутреннего оборудования или отделки по вине самих жильцов;
  • Непредвиденные ситуации, которые вызывают перебои в работе отопления, канализации, водопровода, вентиляции, водостока.

После того, как дом передан в эксплуатацию строительной компанией, ответственность за эксплуатацию и износ здания ложится на управляющую компанию, которая регулирует все вопросы касаемо жилого помещения. При возникновении вышеуказанных факторов отвечать за устранение недостатков будет именно управляющая компания, а не застройщик.

Ответственность за кровельное покрытие и крышу лежит на застройщике. Гарантия на них составляет не меньше 10 лет.

Окончательный срок гарантии на здание, встроенные элементы, крышу отражен в акте приема-передачи, договоре или технической документации.

Срок исполнения застройщиком своих обязательств по действующей гарантии

Согласно положениям действующего законодательства, гарантия на многоквартирный жилой дом составляет не меньше пяти лет с момента сдачи дома застройщиком.

Но это не окончательный период гарантии. При заключении договора срок гарантии может быть увеличен до десяти лет. Это может распространяться как на само здание, так и на отдельные элементы постройки. Как правило, застройщик предоставляет гарантию именно не меньше десяти лет.

Гарантия на такие элементы здания, как котельная, лифт, подстанция, мусоропровод, вентиляция, канализация и другие инженерные и технологические устройства составляет не меньше трех лет.

Однако ответственность за обслуживание всего технологического оборудования после передачи дома в эксплуатацию ложиться не на строительную организацию, а на управляющую компанию.

Как предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Для того чтобы обратиться с претензией по конструкции здания или отделке внутреннего помещения, должно пройти не более пяти лет с момента передачи помещения застройщиком. Этот факт фиксируется актом приема-передачи жилого помещения, и именно с этого срока начинается исчисление гарантийного срока. В этот период можно обратиться к застройщику с любыми претензиями, касаемо внутренних и внешних конструкций здания, элементов внутреннего и внешнего обустройства, а также отделки.

Столкнувшись с проблемами или неполадками, которые влияют на использование жилого помещения в полном объеме, нужно составить письменную претензию в адрес застройщика.

В претензии нужно обозначить все выявленные дефекты и недостатки, а также указать сроки, в течение которых они должны быть устранены.

Если застройщик не может устранить возникший дефект или недостаток, то он должен выплатить компенсацию соразмерно возникшему недостатку. Если пришлось устранять дефект за свой счет, то застройщик должен возместить понесенные расходы.

Претензия составляется в двух экземплярах. Один экземпляр остается на руках, а второй передается застройщику.

При этом, помните, что передавая экземпляр застройщику лично в руки, нужно попросить поставить на своем экземпляре отметку о принятии претензии.

Застройщик должен поставить дату принятия претензии, и заверить своей подписью с расшифровкой и печатью.

Гарантийные обязанности продавца

Продлевается ли гарантия после обмена товара, читайте тут.

Если претензия направляется по почте, то воспользуйтесь заказным письмом с уведомлением. Необходимо обезопасить себя, и обязательно иметь на руках документ, подтверждающий получение претензии застройщику.

Застройщик должен дать письменный ответ на претензию в течение тридцати дней после получения заявления. Для ускорения процесса рассмотрения претензии, можно самостоятельно указать срок, в течение которого должен быть дан ответ.

Не все вопросы по устранению дефектов ложатся на застройщика. Поэтому претензию лучше направить не только в строительную организацию, но и в управляющую компанию. Это поможет сэкономить время, и поспособствует более быстрому разрешению проблемы.

После сдачи дома в эксплуатацию, вся ответственность за технологическое обслуживание здания ложится именно на управляющую компанию, которая в случае обнаружения недостатков постройки, должна самостоятельно обращаться к застройщику и решать с ним проблемы.

Управляющая компания должна следить за своевременным ремонтом при износе определенных частей жилого дома, а также работать с обращениями жильцов.

Чаще всего, именно управляющая компания несет ответственность при возникновении проблем у жильца из-за возникновения дефектов.

Может возникнуть ситуация, что строительная компания, занимающаяся постройкой жилого дома, обанкротилась. В этом случае, необходимо учитывать, когда произошло банкротство: после сдачи дома или на этапе строительства.

Если застройщик обанкротился на этапе строительства, то всем дольщикам необходимо оформить право на объект незавершенного строительства. После выбирается новый застройщик, который должен подготовить дом к сдаче в эксплуатацию.

Если застройщик обанкротился после сдачи дома в эксплуатацию, то вся ответственность за гарантийное обслуживание здания ложится на управляющую компанию и другие саморегулируемые организации.

При строительстве частного дома составляется договор на оказание услуг со строительной компании, и ответственность за гарантийное обслуживание ложится на застройщика. При этом, гарантия на частную постройку составляет от одного до пяти лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с гарантийными обязательствами застройщика, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случайуникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки – протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. ».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

На что застройщик не дает гарантию?

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.

Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства – если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ – до пяти лет.

Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Что входит в гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов

Вопросы гарантий застройщика во время строительства и после него крайне щепетильны и индивидуальны. Без детального изучения дела, договора и опроса других собственников ни один юрист не возьмётся з решение такого вопроса. Есть лишь некоторые общие пункты, которые помогут гражданину, не занимающемуся правом профессионально, разобраться в ситуации и расставить для себя некоторые акценты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 () 450-39-61
8 () 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Законодательное регулирование вопроса

Есть два основных закона, которые занимаются регулированием вопроса гарантий участников долевого строительства:

  1. «О защите прав потребителей».
  2. «Об участии в долевом строительстве».

Несмотря на то, что нормативно-правовых актов всего два, в некоторых аспектах они перечат друг другу, создавая коллизии, которыми и пользуются недобросовестные застройщики.

В случае, если схожие нормы этих законов говорят разные вещи, то опираться стоит в первую очередь на закон «Об участии в долевом строительстве».

Нормативно-правовой акт «О защите прав потребителей» в вопросах гарантий дольщиков оказывает лишь вспомогательную функцию, закрывает возможные прорехи в первом законе.

Кроме того, договор, который будет составлять дольщик, должен соблюдать все нормы гражданского кодекса, в том числе в разделе, который регулирует правоотношения в сфере гарантирования.

  1. Обязательно должны быть учтены все существенные условия договора (дата, все реквизиты сторон, подписи).
  2. Договор будет недействительным без указания суммы и способа оплаты. Сумма может быть указана в любой валюте, но рядом обязательно должна быть конвертация её в рубли по актуальному на тот момент курсу ЦБРФ.
  3. Также прописывается срок сдачи дома и все форс-мажорные обстоятельства (например, стихийные бедствия, резкая смена курса, невозможность проводить застройку из-за проблем с местным правительством и т.д.).
  4. Указание гарантий не является обязательным с точки зрения действующего законодательства, но настоятельно рекомендуется всеми юристами, так как гарантийные сроки в гражданском кодексе малы, и не покрывают всех нужд объекта долевого строительства.

Здесь написано как сделать возврат строительных материалов по закону.

Что входит и не входит в гарантию застройщика

Первая и самая главная гарантия на дом – это соответствие результата описанным в договоре требованиям, поэтому необходимо максимально конкретно и детально указывать все нюансы, которые интересуют дольщика.

Чаще всего всем участником подобных правоотношений предлагают один типовый договор, но на самом деле субъект правоотношений может настоять на его изменении и добавить какие-либо свои пункты (если застройщик, конечно, согласится на них).

Гарантийные обязательства застройщика можно условно разделить на две группы – до сдачи объекта и после него.

До сдачи объекта субъект правоотношений обязан:

  1. Гарантировать качество работ и соблюдать установленные нормы. Если результат не соответствует заявленному качеству – исправить недочёты либо полностью переделать работу за своё счёт (или за счёт покупателя, если это предусмотрено договором).
  2. Сдать объект в срок, либо компенсировать связанные с задержкой убытки (если это было предусмотрено в договоре).
  3. С возможными оговорками (но в разумный срок) сдать объект несмотря на форс-мажорные обстоятельства.

После сдачи объекта застройщик обязан:

  1. Провести гарантийный ремонт (в сроках гарантии).
  2. Устранить недочёты, которые могут возникнуть при правильной эксплуатации недвижимости.
  3. Возместить убытки, если в течение гарантийного периода обнаружились недостатки, которые возникли по вине застройщика, и теперь приводят к значительному снижению стоимости объекта недвижимости либо к невозможности его эксплуатации.

Кроме того, важно помнить, что гарантия выдаётся на весь объект в целом, что часто влечёт за собой некоторые недоразумения.

Например, после покупки квартиры жильцы сменили дверь, а через некоторое время у них возникли проблемы с квартирой, и дефект явно появился по вине застройщика, то смена двери может повлиять и на всю гарантию в целом. Эти нюансы необходимо уточнять перед подписанием документов.

Несмотря на то, что спектр обязанностей застройщика достаточно велик, есть определённые ситуации, когда закон снимает с него ответственность:

  1. Если объект использовался не по назначению (в жилом помещении устанавливали станки);
  2. При естественном износе (нельзя обратиться через несколько лет после сдачи дома и уповать на то, что ручки дверей исцарапались, а где-то стёрлась краска).
  3. Если технологические дефекты были связаны с чрезвычайными ситуациями, которые возникли после сдачи дома, они также не покрываются гарантией.
  4. В случае, если повреждения произошли из-за механического воздействия по вине самих жильцов, возможность гарантийного ремонта зависит от показаний экспертизы и формулировок, указанных в договоре.

А тут как подать жалобу в ГИБДД за нарушение правил ПДД.

Сроки выполнения

Гарантийные сроки в вопросах строительства зависят не только от волеизъявления субъектов, но и от вида проделанных работ. По общему стандарту гарантия на квартиру по договору долевого строительства не может составлять менее пяти лет.

В то же время на некоторые объекты гарантийные сроки имеют иные рамки:

  1. Межпанельные швы и кровля ограничиваются в гарантии сроком не менее десяти лет.
  2. Всё техническое оборудование покрывается гарантийным сроком от трёх лет.
  3. Гарантийные сроки на пластиковые стеклопакеты зависят от того, какой срок гарантии был указан самим производителем. Та же ситуация и с сантехникой.
  4. На все коммуникационные системы срок гарантии должен быть указан не менее пяти лет.
  5. При строительстве частного дома гарантийный срок начинается от одного года.

В случае, если срок гарантии не истёк, и были соблюдены все описанные выше условия, жильцы имеют право на бесплатный ремонт, который будет предоставлен им строительной компанией или их подрядчиком.

Как правильно предъявить претензию

В первую очередь перед оформлением претензии нужно чётко удостовериться в том, что проблемы начались не по вине жильцов, а именно из-за ошибок, которые были допущены во время строительства, либо из-за недостоверных данных, поданных строительной фирмой.

Для этого можно пригласить эксперта, который после работы оставит своё заключение. Этот документ может также служить доказательством в суде.

Претензии застройщику можно подать как в устном, так и в письменном виде, но устная претензия юридической силы не имеет, и является лишь одним из средств досудебного, мирового решения конфликтов.

Письменная претензия – уже более весомый юридический факт, на него при необходимости можно будет сослаться в иске. В этом документе необходимо указать все дефекты, которые возникли при эксплуатации, заверить, что все правила использования того или иного объекта были соблюдены, по возможности приложить заключение эксперта.

В претензии не нужно указывать, чего именно хотят жильцы – устранения проблемы или денежной компенсации, так как в этом вопросе закон отдаёт выбор метода решения проблемы застройщику.

В случае, если проблема устранима, чаще всего строительные компании просто проводят ремонт за свой счёт. Если же дефект серьёзен и приводит к невозможности эксплуатации дома, тогда закон предписывает застройщику компенсировать жильцам все убытки. Обыкновенно на этом этапе и начинаются судебные тяжбы.

Проблемы с подачей претензии могут возникнуть, если застройщик за гарантийный срок успел обанкротиться. В таком случае дольщикам должны компенсировать убытки (либо их часть) за счёт компенсационных фондов или страховых компаний.

Если застройщик нарушил срок, его необходимо в письменном виде уведомить об этом (если им не было прислано письменное уведомление о переносах этого срока по причинам, от него не зависящим, и покупатель не согласился на такое изменение).

После этого, если реакции от строительной фирмы не последовало, гражданин может обратиться в суд. Органы судебной власти не смогут ускорить процесс строительства, но могут уменьшить стоимость дома в качестве компенсации потерянного времени.

В тех случаях, когда строительные компании нарушают гарантию качества, ни в коем случае нельзя подписывать акт приёма работ. Дольщики должны вызвать на объект независимого эксперта, и уже вместе с его вердиктом обращаться к застройщику, указывая на все дефекты и требуя их устранения.

Следует помнить, что некоторые строители специально допускают некоторые ошибки для того, чтобы продлить срок сдачи объекта за их счёт. Дабы избежать подобных махинаций, нужно чётко указать сроки, которые предназначены для исправления недочётов, в договоре, и ввести за их использование штрафные санкции.

Куда обращаться если застройщик уклоняется от исполнения обязательств

Если претензия не была рассмотрена, или была рассмотрена некорректно, тогда дольщикам нужно обращаться в суд.

Такие дела рассматриваются судом первой инстанции общей юрисдикции, гражданской палатой.

Иск может быть подан как индивидуально каждым из дольщиков, так и коллективно. Второй вариант более действенен.

Заключение

Гарантия на дом – это защита не только благ покупателя, но и прав исполнителя. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы гарантийные обязательства были детально прописаны в договоре, так как это защитит как застройщика от необходимости судиться с дольщиками, так и дольщиков от некачественной работы застройщика.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 () 450-39-61
8 () 302-33-28

Это быстро и бесплатно !


Гарантийные обязательства застройщика

Краткое содержание:

В связи с поступлением от граждан, не одно десятилетие проработавших в строительном бизнесе, вопросов, связанных со знанием базовых гарантийных обязательств застройщика, пришло, вероятно, время произвести краткий обзор основных обязательств строительный компаний при осуществлении строительства многоквартирного дома.

1. Сроки гарантийных обязательств

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

В соответствии с ч. 5.1. ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

2. Виды гарантийных обязательств

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств: по устранению недостатков капитального характера и, соответственно, по устранению недостатков инженерно-технологического оборудования.

Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;

• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;

• отопительная общедомовая система;

• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет.

межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания:

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.

• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.

• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.

• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

Разграничение зон ответственности застройщика и управляющей организации

Строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией.

Управляющие организации отвечают за следующие области жизнедеятельности дома:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.

• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.

• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.

• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).

• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

3. Обстоятельства, исключающие ответственность застройщика

В упомянутом федеральном законе четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может, в соответствии с нормами части 7 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, пояснить свои действия одной из следующих причин:

• Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.

• Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.

• Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.

• Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.

• Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Таким образом, не входят в состав гарантийных обязательств застройщика, например: замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт мест общего пользования, замена утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки; если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления). Есть мнение, что если собственники квартиры проштробили стены или установили окна в пол, то в этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

4. Досудебное и судебное разбирательство, неустойки

В данном разделе рассмотрим, как участник долевого строительства может восстановить нарушенное застройщиком право.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Часть 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает неустойки в случае неисполнения застройщиком своих обязательств: «За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей”. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 “О защите прав потребителей”, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта)».

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуется сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214-ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона четко сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на конкретный случай.

В рамках гарантийных обязательств любые неполадки фиксируются управляющей компанией по факту обращения жильцов или в результате собственного обнаружения. Далее УК составляет официальное письмо застройщику с просьбой прислать комиссию для фиксации факта неполадки. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения застройщик своими силами устраняет неполадку или выбирает подрядчика и оплачивает его услуги. По итогам повторно составляется акт об устранении дефекта.

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами. Среди них: ремонт лифтов, замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт МОП, замены утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки.

Конечно, существует и ряд случаев, когда мы бываем вынуждены отказать в ремонте по гарантии: например если проштробили стены или установили окна в пол. В этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Гарантия застройщика

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 () 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 () 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 () 350-83-26

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

  • вентиляционных шахт и оборудования;
  • лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
  • отопительная общедомовая система;
  • системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

  • Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
  • Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
  • Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
  • Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

  • текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
  • за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
  • за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
  • за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
  • за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1. Устранения всех недостатков девелопером.
2. Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3. Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4. Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов

Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов бывают двух видов — по отношению к технологическому оборудованию и инженерным конструкциям. Проблема в том, что новоиспеченный владелец не всегда знает свои права и умеет их отстоять перед девелопером. Ниже рассмотрим, какие виды гарантийных обязательств бывают, сколько они действуют, и что не входят в перечень. Также разберемся, как подавать претензию и защищать свои права с наибольшей эффективностью.

Какие существуют гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов?

Законодательством установлено, что дольщик, выступающий в роли покупателя жилья, вправе рассчитывать на устранение дефектов и проблем, связанных с оборудованием и конструкциями строительного объекта, в течение определенного промежутка времени. В общий список систем, которые находятся на гарантии, входят следующие элементы:

  • Вентиляционное оборудование и шахты.
  • Общедомовая система отопления.
  • Лифты и сопутствующее оборудование.
  • Системы ЖКХ — устройства, которые обеспечивают подачу в дом электричества, газа и воды.

Стоит знать, что застройщик несет ответственность за системы, находящиеся внутри здания. Это актуально, если иное не прописано в договоре. Следовательно, при наличии проблем с подачей газа или выявлении других недостатков дольщик вынужден доказывать вину девелопера.

Как только здание введено в эксплуатацию, у владельца имеется пять лет для подачи претензии при выявлении дефекта и требования устранения недостатков (особенности, если они влияют на конструктивную надежность сооружения). К этой категории относятся следующие проблемы:

  • Повреждение стен снаружи и внутри здания.
  • Проблемы с общей территорией (подъездами).
  • Дефекты фасадов дома. Сюда можно отнести низкое качество применяемых материалов, отпадание облицовки, постоянную влагу на стене и другие проблемы.
  • Претензии к несущим элементам сооружения. Чаще всего встречаются дефекты, связанные с потолочной плиткой, а также ее провисанием в квартире.
  • Деформации во вновь смонтированных стеклопакетах, а также проблемы с металлическими дверьми.

Особенности гарантийных обязательств застройщика можно найти в ФЗ №214. Так, в статье под номером 8 указано, что покупатель недвижимости вправе требовать от девелопера подписи в акте несоответствия передаваемого сооружения действующим строительным нормам и требованиям (ФЗ №214 — части 1 и 2). В такой ситуации дольщик может отказаться ставить подпись в передаточном акте.

Если представитель строительной компании уверяет, что выполнит обязательства по договору, но сделает это позже, стоит отказываться от принятия квартиры. С большой вероятностью ничего делаться не будет. В такой ситуации суду будет проще установить вину застройщика и защитить интересы дольщика. Если гарантия возникла уже после сдачи объекта недвижимости, здесь также нет проблем — просто придется дольше доказывать свою правоту.

Что не входит в гарантию застройщика?

Несмотря на наличие определенных прав, дольщик не со всеми проблемами может обратиться к застройщику. Гарантийное обязательство не касается следующих аспектов:

  • Естественной амортизации сооружения во время эксплуатации готового сооружения.
  • Ухудшение эксплуатационных качеств.
  • Невыполнение правил установки сантехники и соответствующего оборудования.
  • Нарушение норм применения жилого объекта.
  • Повреждение оборудования, которое было установлено застройщиком (в ситуации, когда проверки показали его исправность).
  • Нарушение работоспособности оборудования внутри помещения или отделочной части из-за самих владельцев.
  • Форс-мажорные ситуации, которые привели к сбоям в работе отопительной системы, водопровода, канализации, вентиляции и стока воды.

Как только здание передано в эксплуатацию застройщиком, ответственность перекладывается на управляющую компанию. Именно на ее «плечи» ложится ответственность за функционирование основного оборудования. Если после сдачи объекта проявится одна из перечисленных выше проблем, устранять их будет именно УК, а не застройщик.

Интересно, что ответственность за кровельное покрытие несет именно девелопер, а период гарантии составляет от 10 лет и более. Окончательный гарантийный срок на сооружение, встроенные элементы и крышу отражается в акте приема и передачи, технических документах и соглашении между сторонами.

Сроки выполнения застройщиком гарантийных обязательств

По законодательству объект и его системы должны соответствовать заявленным нормам, а гарантийный срок имеет две величины:

  • Общедомовые конструкции — 5 лет.
  • Инженерное оборудование — 5 лет.
  • Кровля — 10 лет.

Если дольщик выявил проблему, а строительная компания согласилась устранить недостатки, с учетом ФЗ 214 девелопер должен убрать имеющиеся минусы в «разумный» период. Сложность в том, что законодательно четко не установлены гарантийные сроки устранения дефектов. В каждом случае этот период устанавливается в индивидуальном порядке — чаще всего месяц, но может быть и больше.

Чтобы выяснить срок устранения проблемы в каждом случае, специалисты проводят анализ таких же услуг, оказываемых на рынке. Также они ориентируются на средний срок, за который другие компании берутся сделать работу.

Как правильно предъявить претензию?

Выше мы определились, на какие аспекты распространяется гарантия в отношении вновь построенного многоэтажного здания, и в какой период это должно произойти. Следовательно, не торопитесь с подачей претензии, если гарантия возникла уже после сдачи объекта, его приемки, а также иных действий, связанных с правом собственности.

При выявлении претензии подачу последней может осуществлять как один владелец квартиры, так и группа жильцов. По такому же принципу можно действовать при оформлении иска в судебный орган. Даже если иски одновременно подаются группой людей, в случае с одним делом они могут быть объединены.

При обнаружении недостатков первое, что стоит сделать — зафиксировать сделать фотографию или снять видео. Такая работа необходима, чтобы засвидетельствовать проблему и предъявить доказательства судебному органу. После можно составлять претензию, в которой необходимо описать выявленные минусы, особенности их обнаружения, а также сослаться на действующие нормы, подтверждающие требования.

Рассмотрим ситуацию, когда дом был принят в летний период. После наступления холодов оказалась, что в здании холодно, и тепло не держится в помещении. В такой ситуации необходимо найти постановление Правительства по температурным нормам в квартире, после чего сослаться на документ в претензии. Готовую бумагу необходимо вручать лично или путем отправки по почте с обязательной описью всего содержимого. На следующей копии должна быть поставлена отметка представителем строительной компании о получении претензии с актуальным числом.

Когда дается ответ?

Ответ от застройщика, как правило, дается в течение 10 суток. Чтобы избежать задержек, необходимо отметить этот срок в письме и сослаться на Закон о защите прав потребителей. Стоит учесть, что строительная компания часто просит дать больше времени на проверку дефекта и ссылается на ГК РФ.

Такая просьба логична, ведь застройщику необходимо убедиться в том, что именно он ответственен за дефект. Часто строительная компания пытается переложить проблему на управляющую организацию. Чтобы избежать проволочек по времени, необходимо сразу обратиться в УК и получить ее ответ, после чего приложить его к своему письму-претензии.

При взаимодействии с застройщиком дольщик должен составить акт, где будут указаны все недоработки, имеющие место при возведении объекта. Возможны ситуации, когда представитель строительной компании отказывается ставить подпись. Это не страшно. В такой ситуации необходимо сделать пару копий, поставить подпись в одной из них, после чего отправить застройщику почтой. При этом обязательно сохраните квитанцию.

Помните, что с учетом ФЗ №214 вы вправе требовать:

  • Устранения недоработок, которые были допущены девелопером.
  • Снижения стоимость квартиры с учетом имеющихся недостатков объекта недвижимости.
  • Покрытия расходов владельца жилья. Эти моменты находят отражение в Законе, защищающем права потребителей — статьях 28 и 15.
  • Возмещения материального ущерба, который мог причинить девелопер определенными действиями.

Как заставить застройщика устранить недостатки?

Если строительная компания отказывается от претензий и не соглашается устранять имеющиеся минусы, единственным выходом является обращение в судебный орган. Кроме прав, указанных выше, дольщик может требовать от застройщика выплаты неустойки. По законодательству (ФЗ №214) дольщикам положена пеня за срыв сроков возведения объектов. Но эту рекомендацию не нужно путать с Законом о защите потребительских прав за невыполнение работ по гарантии.

В Законе, который защищает интересы потребителей, дольщику интересна статья 28, пункт 5. В ней описано, что покупатель может требовать покрытия убытков при отклонении от сроков возведения объекта в срок больше 45 суток с момента оформления претензии. При этом взыскание пени производится за каждый день, а ее величина должна определяться с учетом стоимости выполнения услуги. Как правило, в исках устанавливается 3% от полной стоимости, умноженной на 1/300 от процента рефинансирования Центробанка. В этом случае можно не пытаться схитрить, ведь судья все равно будет действовать по закону и вычислит неустойку с учетом конкретно взятого случая.

В судебной практике известны ситуации, когда жильцы обращались за независимой экспертизой. В этом случае целью проверки является доказательство непорядочности строительной компании и факта несоответствия объекта заявленным требованиям. Если владельцам квартир удается выиграть суд, они вправе рассчитывать на деньги, которые потратили для найма таких экспертов, а также других издержек на суд.

Что делать в ситуации, если девелопер обанкротился? В таком случае все зависит от момента рассмотрения письма-претензии. Если здание передано во владение дольщику, помочь в вопросе устранения проблемы поможет компенсационный фонд СРО. Если здание еще не передано в эксплуатацию, придется принять объект вместе с землей, собрать ЖСК или выполнить другие мероприятия для запуска процесса возведения объекта.

Что входит в гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Что входит в гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Собственник помимо устранения выявленных дефектов строительства имеет право потребовать от застройщика сокращения цены за объект недвижимости соразмерно сумме недоделок, возмещение затрат собственника помещения, проведение восстановительного ремонта внутри жилого помещения в случае, если выявленные дефекты испортили отделку, пени за неисполнение обязательств по гарантии, моральный ущерб.

Каждый из этих законов затрагивает порядок и правила сдачи объекта недвижимости застройщиком покупателю, а также регулирует порядок заключения договора, и отражает права и обязанности каждой из сторон процедуры.

Гарантийное обязательство застройщика

В случае, если срок гарантии не истёк, и были соблюдены все описанные выше условия, жильцы имеют право на бесплатный ремонт, который будет предоставлен им строительной компанией или их подрядчиком.

В первую очередь перед оформлением претензии нужно чётко удостовериться в том, что проблемы начались не по вине жильцов, а именно из-за ошибок, которые были допущены во время строительства, либо из-за недостоверных данных, поданных строительной фирмой.

Она заключается в том, что Подрядчик несет ответственность перед Заказчиком за качество выполненных работ, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких как производственная мощность предприятия.

Если дольщик выявил проблему, а строительная компания согласилась устранить недостатки, с учетом ФЗ 214 девелопер должен убрать имеющиеся минусы в «разумный» период. Сложность в том, что законодательно четко не установлены гарантийные сроки устранения дефектов. В каждом случае этот период устанавливается в индивидуальном порядке — чаще всего месяц, но может быть и больше. Ответственность за кровельное покрытие и крышу лежит на застройщике. Гарантия на них составляет не меньше 10 лет.

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами.

Застройщик несет всю ответственность за то, чтобы строительный объект соответствовал условиям заключенного договора и строительным регламентам. Он должен передать покупателю недвижимый объект, который будет безопасен для человека, и чтобы при заезде покупателю не пришлось столкнуться с недоделками, которые будут доставлять неудобства в обустраивании жилья.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Для того чтобы обратиться с претензией по конструкции здания или отделке внутреннего помещения, должно пройти не более пяти лет с момента передачи помещения застройщиком. Этот факт фиксируется актом приема-передачи жилого помещения, и именно с этого срока начинается исчисление гарантийного срока.

В этом документе необходимо указать все дефекты, которые возникли при эксплуатации, заверить, что все правила использования того или иного объекта были соблюдены, по возможности приложить заключение эксперта.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок. Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

В Госдуме предлагают установить гарантийные сроки на эту технику, равные тем, что закладываются ее производителями. Но в этом нововведении нет большого смысла, ведь возникшие проблемы с оборудованием может решить управляющая компания, обратившись напрямую к производителю, что собственно, и сделал бы сам девелопер.

Окончательный срок гарантии на здание, встроенные элементы, крышу отражен в акте приема-передачи, договоре или технической документации.

Однако после приемки работ мною выявлены следующие недостатки в произведенном Исполнителем изделии: треснуло стекло передней панели тумбочки, отсутствует декоративная отделка правого заднего угла тумбы.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Для требований, которые связаны с ненадлежащим качеством работы, установлен сокращенный в один год. Исключение составляют здания и сооружения, в отношении которых действует общий срок – три года ( ГК РФ). Такой срок начинает течь со дня, когда заказчик заявил о недостатках, если такое сделано в пределах установленного гарантийного срока.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

В итоге, когда дом готов, то на стенах кривизна, паркет проваливается, кровля протекает, брак в радиаторах отопления и это без упоминаний о входной двери без петель и дырах в стене как после расстрела.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

При выявлении претензии подачу последней может осуществлять как один владелец квартиры, так и группа жильцов. По такому же принципу можно действовать при оформлении иска в судебный орган. Даже если иски одновременно подаются группой людей, в случае с одним делом они могут быть объединены.

В претензии не нужно указывать, чего именно хотят жильцы – устранения проблемы или денежной компенсации, так как в этом вопросе закон отдаёт выбор метода решения проблемы застройщику.

Особенности гарантийных обязательств застройщика можно найти в ФЗ №214. Так, в статье под номером 8 указано, что покупатель недвижимости вправе требовать от девелопера подписи в акте несоответствия передаваемого сооружения действующим строительным нормам и требованиям (ФЗ №214 — части 1 и 2). В такой ситуации дольщик может отказаться ставить подпись в передаточном акте.

Строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией.

Как предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Есть мнение, что если собственники квартиры проштробили стены или установили окна в пол, то в этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы. Поэтому два года – это минимальный срок, в течение которого вы можете обратиться с проблемами к подрядчику.

Любой покупатель новостройки может рассчитывать на возмещение ущерба в течение пяти лет после ввода в эксплуатацию. Более того, это прописано не только в законе, но и в договоре долевого участия (ДДУ).

Претензии могут касаться любых вещей (отклеились обои, скрипит ламинат, промерзают окна, не закрывается межкомнатная дверь и пр.). Не совсем понятно, чего добиваются законопроектом.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Необходимо отметить, что ни на законодательном уровне, ни в правоприменительной практике не сложилось и не выработано понятие элементов внутренней отделки и благоустройства, считает Наталья Шаталина. В отдельных случаях под элементами отделки понимают отделочные слои стен, потолков и полов.

Что же делать в этой ситуации? Должен ли застройщик произвести устранение данных дефектов строительства в рамках гарантийных обязательств? И что вообще входит в гарантию от застройщика?

При передаче недвижимости покупателю заполняется акт сдачи готового помещения. Гарантия распространяется не только на само помещение, но и на все элементы, установленные застройщиком.

Отдельно предоставляется гарантия на технологическое оборудование, находящееся внутри дома. Ее срок составляет 3 года. Отсчет этого периода начинается со дня подписания передаточного акта от застройщика к управляющей компании, кооперативу.

Законодательное регулирование вопроса

В соответствии со ст. 737 ГК РФ, ст. 29 Закона о защите прав потребителей, при обнаружении недостатков выполненных работ потребитель вправе потребовать, в том числе, безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

И три бесплатных бонуса:

  • апелляция стоимостью 20,000
  • выезд юриста на дом или офис для оформления соглашения
  • гарантия победы в суде или вы забираете 60,000 по договору

Столкнувшись с проблемами или неполадками, которые влияют на использование жилого помещения в полном объеме, нужно составить письменную претензию в адрес застройщика.

Далее иск идет в суд, и вы требуете:

  • возмещение убытков
  • моральный вред
  • штраф в размере 50% от цены иска
  • компенсацию строительной экспертизы
  • возмещение оплаты услуг юриста
  • 1% пени в день от суммы компенсации за просрочку в её выплате

Например, после покупки квартиры жильцы сменили дверь, а через некоторое время у них возникли проблемы с квартирой, и дефект явно появился по вине застройщика, то смена двери может повлиять и на всю гарантию в целом. Эти нюансы необходимо уточнять перед подписанием документов.

В данном разделе рассмотрим, как участник долевого строительства может восстановить нарушенное застройщиком право.

Сроки гарантийного обязательства

Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов бывают двух видов — по отношению к технологическому оборудованию и инженерным конструкциям. Проблема в том, что новоиспеченный владелец не всегда знает свои права и умеет их отстоять перед девелопером. Ниже рассмотрим, какие виды гарантийных обязательств бывают, сколько они действуют, и что не входят в перечень.

В 7 из 10 случаев во время проживания новоселы встречают:

  • неправильно смонтированную сантехнику
  • отсутствующую звукоизоляцию
  • промерзающие стены, окна и пол
  • отслаивающиеся обои
  • разводы и откосы на окрашенных поверхностях
  • повышенную влажность и духоту
  • сколы и стыке на кафеле
  • трещины и дефекты по периметру окон и т.д.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ специально не регулирует процесс составления, оформления и подписания документа об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках (дефектах). Рассмотрим основные положения, касающиеся гарантийных обязательств, закрепленные в Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ).

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию