Договор аренды является консенсульным, двусторонним, возмездным договором.

К числу существенных условий договора аренды, недостижение сторонами соглашения по которым влечет признание договора незаключенным, относятся:

- предмет договора;

- срок.

- Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения.

- ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от договора в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном предупреждении контрагента.

В случае аренды движимого имущества предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).).

Действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Субъектами договора аренды недвижимого имущества являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация.

Аренда зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ).

К особенностям правового регулирования аренды зданий и сооружений следует отнести и регламентацию прав арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется.

Отношения по аренде и субаренде земельных участков (ст. 22 ЗК РФ);

Арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Предусматривая обязательность условия о размере арендной платы только для договора аренды здания (сооружения), закон тем не менее не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендных платежей.

Стороны договора аренды любого недвижимого имущества могут договориться о таких формах арендной платы, как:

- твердая денежная сумма за весь объект;

- твердая денежная сумма в расчете за 1 кв. м общей площади передаваемого по договору объекта;

- доля доходов арендатора от использования недвижимости, переданной по договору;

- услуги со стороны арендатора, оказываемые арендодателю (например, охрана объектов, принадлежащих арендодателю);

- возложение на арендатора затрат на капитальный ремонт объекта недвижимого имущества, переданного по договору аренды.

Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело денежную оценку.

Государственная регистрация договора аренды.

- договора аренды таких зданий и сооружений -  подлежат государственной регистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ).

- договоры аренды земельных участков - подлежат государственной регистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года.

- Государственной регистрации подлежат договоры аренды участков лесного фонда независимо от срока договора (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ).

- Договор аренды предприятия как имущественного комплекса должен быть зарегистрирован независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ распространяется на договоры субаренды недвижимого имущества.

  

Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды и регистрация прекращения аренды.

 В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, и специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащие регистрации договоры российское законодательство не содержит.

государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде как ограничении (обременении): соглашение об изменении срока договора, соглашение об изменении объекта договора аренды. Соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, регистрации не подлежат.

Следует четко уяснить, что имеется в виду под "соглашением о пролонгации договора аренды". Если под пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, то государственная регистрация соглашения об изменении срока необходима. Если же стороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока на заключение договора на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, то данное соглашение представляет собой новый договор, который подлежит регистрации в зависимости от продолжительности нового срока.

Если договор аренды прекращен, то необходима государственная регистрация прекращения ограничения (обременения). В случае прекращения договора аренды запись об обременении (ограничении) права собственности или иного вещного права арендодателя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи.

 Регистрационная запись об аренде до истечения срока действия договора может быть погашена на основании:

- вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора по инициативе одной из сторон;

- соглашения о расторжении договора аренды;

- вступившего в законную силу решения суда о признании договора аренды недействительным.

Если срок договора истек, но арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации прав о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях. При таких обстоятельствах регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой из сторон договора при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении договора аренды за 3 месяца, если иной срок предупреждения не предусмотрен договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Дополнительная информация